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孟晓苏:房地产调控已经违背了国四条,国十条的基本精神  

2011-04-25 07:47:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 《财经网》:以2010年“国四条”、“国十条”为发起标志的,并称为“史上最严厉”的这轮房地产调控,已经整整一周年。您如何评价这一年来的调控?

   孟晓苏:我今天重读国十条、国四条,感到很迷茫。因为调控来调控去,一些主管部门已经违背了国四条、国十条要增加供应量的基本精神,而变成了打压供应量。真理如果走过头,就成了谬误。

  问题出在双轨房上。在双轨房两个体系建设方面,我们走过三次弯路,都矫枉过正。首先有一个错误的起点:即全民福利房。其结果就是全民蜗居,当时人均居住面积只有3.7平方米。从计划经济走到有计划的商品经济,虽然是在逐渐改革开放,但是住房政策却是相对滞后的,这是一个走偏,没有认识到双轨。

  98年的房改后又走向另一个极端。当时就提到了完善住房供应体系,包括商品房、经济适用房和廉租房三类。后来各类房型的演变都万变不离其宗。房改初期,廉租房停建两年,是为了推动出售公房。但之后,建设部长一换人,思路全乱了。一停就一直停下来了,造成从1998年开始,保障房十年“旷课”。

  虽然经过房改,把过去严重忽略的商品房体系建立起来了,但却出了个大问题:把低收入家庭给忘了。这是又一次的矫枉过正。

  第三次,就是现在。

去年的国十条、国四条强调了三个方面,第一是加大保障性安居工程建设;第二是加大供地和普通商品房建设;第三是采取短期措施抑制房价过快上涨。这说明当时,思路都是很清醒的。但到今年,执行开始走偏,加大普通商品房供应量变成了减少供应量,即减少了供给。本来应是短期实行的限购令被延期,又有人提出限购政策要常态化、长期化。调控力度越来越大,过了一定的度,超过了正常的市场调控界限,由理性走向非理性,就变成错误的了。

《财经网》:该怎样去理解您说的这个“度”?

  孟晓苏:根据木桶原理,水会从短板流出来,我们应做的是把短板补长,现在却是再把长板锯短。国四条、国十条本来是要鼓励商品房供应量要增加、双轨房建设要加快,但现在却演变成了限制商品房生产与供应。这种局面,反过来,又会影响另一轨,保障房的建设与供给。

  《财经网》:在您看来商品房与保障房建设应是怎样的关系呢?

  孟晓苏:商品房是保障房建设的重要资金来源。因为目前建保障房,土地是政府要白拿的,资金都指望着开发商买地,地方政府的正常财政税收不够支持。现在的调控局面已影响到地方财政收入,地方政府财政收入一减少,对完成保障房任务就会有其心而无其力。

  限购本来应是为争取时间,应利用限购争取到的时间加快商品房生产,加大商品房供应量。这样,一方面可以缓解商品房市场压力,通过提高供应量来抑制房价涨幅过大;同时又可以通过商品房市场快速回笼资金,用于加快保障房建设。但现在许多所谓控调措施,却是在限制房商品生产。比如一些地方出台资金监控制度,把开发商售房款都收至地方政府,地方政府扣留一部分,有的地方是40%左右,理由是怕开发商携款跑路。但这造成了开发商流动资金减少,只好减缓开发速度。而因此造成的资金截留,使成本加大近8%,这部分成本就又要加到购房者头上去。这就是一些相关部门的调控,其结果是既减少了供应量,又加大了开发成本和购房成本。

  《财经网》:那在您看来,在实际调控中,出现这种情况的原因在哪里?

  孟晓苏:思想认识与实际执行上存在不协调,甚至南辕北辙。

  中国经济改革已很多年了,但在住房问题上,我们到现在,仍没有走出有计划的商品经济的影子。本来,商品房应是市场经济,保障房应是政府行为,两者配合、并存,且彼此间有严格界限,这是我们当年(1998年房改)设计双轨房的初衷。但在实际执行中,一直未按照这个初衷去执行。直到去年年底,提出要“逐步形成符合中国国情的保障房体系和商品房体系”,才算是对98年房改初衷有了重新认识与确认。

  不是中国以前没认识到,也不是世界上没有成功经验——许多国家和地区在这方面都早已走出了成功的道路。但在中国,十多年来几次走偏,一直像新生儿走路,趔趔趄趄到现在。作为一个曾在国务院工作多年的人,我感到很着急!

  《财经网》:现在,政府在力推保障房工程,但也遇到了土地和资金方面的很大问题,对此您怎么看?

   孟晓苏:政府现在要补上多年未建保障房的不足。去年580万套保障房目标年底完成了370万套,这叫“取法于上,仅得其中,取法于中,不免为下”。把标准定高点,能得到中间的结果。接下来的1000万套和3600万套,也是一样的道理。

  以现在的实际财政情况,单纯走政府完全自我主导的保障房建设之路,很难走通。中国住房问题的解决,要依靠社会,特别是依靠农民。

  我说的保障房“十年没建”,是指政府,不能说中国没建。谁建了呢?农民。廉租房这块,是农民建了很多“城中村”。深圳一半左右人住在“城中村”里,是农民建设了这些住房,化解了城乡二元结构问题,农民也获得了财产性收入。

  同样,在政府建经济适用房不得力的时候,是谁补足了?还是农民。他们建了小产权房。现在小产权房已经占了大产权房面积的一半左右,也就是说三套里至少有一套是小产权房。在太原甚至超过了50%,北京大概是25%。这些小产权房解决了许多中低收入家庭的住房问题。

  所以,农民是伟大的。但伟大的农民却被人骂,说他们是违法。

  建保障房,土地其实不应该是问题。我们可以不用耕地,而用农民现有的、多余的宅基地。除了18亿亩耕地以外,农民还有相当于城市建成面积四倍半到五倍的建设用地。为什么不能把城市农村土地混用,让农民获益呢?关键是我们对农民的利益是不是有足够的认识?是不是愿意保护农民的利益?

  前一段时间成都设立“廉建”试点,让农民把自己的宅基地让出一半来,拿了城里人的钱建自己的房,城里人则拿另一半地建城里的房。可笑的是这本来是农民在10年就开始做了的事,只是一直说他们违法。但现在,听说这样的试点最近又停了。将一半的宅基地清出来,但现在却不允许建住宅,非得要搞别的。这个限制很不合理,因为本来要农民的宅基地,就是要盖住宅。这些都反映了我们对农民利益缺乏认识。

  现在许多农民进城打工,自己的房子没人住,造成空心村。我建议“让农民带着地票进城”,政府也接受了,重庆在做试点,但听说又要停。其实这个“地票”不应光是地方性的,应是全国性的。当重庆郊区农民到上海打工,地票可以在上海用。原来的地还给当地村子,原则上复垦为耕地。上海市拿了地票,就多占了一片地,这样就对冲了。如果上海市没占耕地,占了盐碱、沙荒地去拓展城市,重庆那边的耕地还能多出来,这样完全可以保护住18亿亩耕地。但在这种“占补平衡”方式里,一定要保护农民的利益。现在,一些地方政府想方设法把农民的地收了,在农民宅基地经营上政府再占一块,廉价收高价卖。地方政府为什么非得挣这个钱呢?《财经网》:这就涉及到土地流转制度改革问题,现行制度和政策支持吗?

  孟晓苏:土地流转由政府单一征地的方式必须改变。农民的地可以流转,“地主”应是农民,不应变成地方政府。这块土地仍可以建房,和国有土地享受同等待遇,土地收益归农民。农民转让期限,可以是永久。这个意见在2002年多次提出,2008年十七届三中全会被全盘接受,提出了农村土地规范流转、和国有土地享有一定权利。但是,主管部门还是顶着不实施,又顶了两年多。为什么?因为土地财政问题没有解决。

  2003年,中房上海公司提出要征收保有税,即物业税、房产税。如果政府没有财政来源,就总得从土地上找钱,这样就损害了农民的利益,因此物业税和房产税是在这个基础上提出来的。但现在,征税却被当作打压房价的手段来使用,没有理解提出时的初衷是为了全社会的公平正义。我们总不能把建设城市的钱一直让农民出吧?你自己的房子升值,买几套享受几套的好处,农民给你出了补贴,这是没有道理的。农民是最穷困的群体,再穷的城里人住的保障房,也是从土地出让金来的,是从农民身上来的。这是不公平的。

  《财经网》:那么资金呢?除了土地,另一个问题是资金。这方面您认为现在有什么问题?

  孟晓苏:“十二五”期间3600万套保障房面积是22亿平方米,相当于去年全国商品房销售面积10.4亿平方米两倍多,需资金6.6万亿元,比拉动经济的4万亿还多。今年的1000万套,住建部说要1.3万亿。钱哪来?地方政府现在主要靠土地出让金,而商品房限购时间长了,会影响土地出让收入。

  有人提出今年出让的土地里要有一半以上、甚至70%是保障房用地,这比例是不合适的。能卖钱的土地不卖钱,拿过来贴钱盖房子,如果地方上说这种大话你敢信吗?说了他们能做到吗?我是国务院出来的干部,也跟地方官员接触过,他们很多都很敬业,但巧妇难为无米之炊。如果是公租房,银行可以贷,虽然收益低。但如果是廉租房,政府就还不起账,银行不敢贷。因此,如果政府不建廉租房,企业也不会建。

  有一种情况下就都可以建,用REITS。廉租房未来也会有进一步增加收益的可能,如香港那样“租屋转售”。因此,用廉租房来做REITS,用保险资金、社保资金等社会资金来购买并进行上市交易,完全有可能实现6%-7%的收益,这是中国做保障房最好的方向。这样即使政府没有钱,企业可以投,银行可以贷。廉租房建成后,由政府组织一个过桥资金收购,做出收益流,再转给REITS。现在这个试点已在进行,但方案不是收购,是借贷,这也可以,国外REITS也有一部分不是股权型,而是债权型,这就是我参与设计的天津方案。拿廉租房做REITS的方案08年11月就报到国务院了,试点一试两年,还未推出。原来酝酿去年9月份成熟可以推出,但后来开始调控房地产,又把REITS当成了坏东西,似乎一批REITS就是允许向房地产注入资金,就又会推动房价上涨。

  很多东西都是本来认识是清楚的,但一执行就被误解。

  《财经网》:在您看来,现在的调控措施除对房地产的影响外,还带来了哪些其它影响?

  孟晓苏:目前的限购政策,已造成挤出资金推动CPI上涨的效应。吴敬琏教授07年就讲,打压房价会使物价上涨,结果半年后他的话被验证了。这部分的资金被挤出来,会流到别的领域,炒黄金、名酒、农产品等。楼市的资金为什么这么厉害?因为中国的资金过多,光外汇占款就23万亿,银行必须发行一部分货币来回收这些没有商品对应的外币。如果这部分资金留在市场上滚动,一年流转5次,就是115万亿。如果全部冲击到市场,通胀得多厉害?之所以没有出现这种景象,是因为98年房改到现在,13年间卖给老百姓的新房,正好23万亿。新建商品房一年能吸纳5万多亿资金,是个巨大水库。通胀问题解决不了,是因为该流到楼市里的资金遍地横流。桥归桥、路归路、商品房资金要让它回去,那就必须增加供应量,何必上游炸坝下游抗洪?

  一些开发商因为现在的局势向商业地产转型,这又是一个新误区。我们需要的不是拿资金去给老板们建仓铺,而是要多建商品房和建保障房。这个误区会扭曲房地产发展方向。开发商认为政府不调控这块,的确现在没调,但不要忘记,很多国家、地区真正出现房产泡沫是在商业地产,日本的房产泡沫就是。商业地产是小区配套和城市配套的项目,不能把它作为主要发展对象。

《财经网》:您怎么看近期各地方政府报上来的房价调控目标?

  孟晓苏:各地给出的涨幅指标,我看也是实际情况的反映。也应该提醒专家们,不要再给国家施加压力,非要让中央政府压,让房价下跌。各地政府都不认为房价能下跌。现在输入性通胀、内生性通胀交织,各种商品都在涨价,这时候非要让商品房降价,不是滑稽吗?政府要的是增幅回落到合理水平,不要误解为房价回到合理水平。合理水平是什么?各地已经报上来了,上涨不超过10%或15%。

  只有北京提出了房价稳中有降,但北京房价不仅不会降,而且涨幅在各城市中会相当显著。现在老百姓在等,开发商也在等,大不了再扛一段时间。

  《财经网》:但有媒体曾报道,总理说要使“房价回到合理水平”。

  孟晓苏:中央真的说了“房价回到合理水平”吗?这样说了肯定做不到。要下多大力气才能把房价打下去?打下去可能又回到像08年那样经济下滑的情况,而且地方政府已经不配合了,各地政府明明白白地回了张帖子,对不起,我涨10%。

  有些话虽然国家领导人、国务院都没讲过,但是因为一些中央媒体的传播,使得很多地方把中央媒体的说法当成了中央精神。有的电视评论员利用国家电视台问“总理还是总经理说了算”,问着问着把全国人民都问糊涂了,非得让政府来管商品房价。而我说,既不归总理管,也不归总经理管,归市场管。

  最近地方政府报出房价上涨幅度,结果媒体一评论,住建部就来了个“征求当地群众的意见”,实际就是发动地方媒体和网民来反对地方政府的10%,住建部成了网民部了。各个地方政府好不容易列出来的目标,人家凭什么听你住建部的?有本事你出个文件下来!

   《财经网》:那么在您看来,调控该本着什么样的原则进行?

  孟晓苏:调控政策一定要顺应经济的大势。思路一定要清晰,我们要建设的是两个体系。目前出现的房价过快上涨和老百姓意见太大,原因有三:

  一、需求过旺。二、供给不足。三、结构性失衡问题严重。结构性失衡主要是指保障房太少。住房要2到3年才能产出,更何况我们还有十年“欠债”,尤其在廉租房这块缺失。经济适用房建了点,但10年间才建了3亿5千万平方米,其中2亿平方米还是在98年房改之初建的。发改委07年计划3年投资9000亿建设保障安居工程,结果到09年底一看,1500亿都没有。保障房要恶补。

  我认为双轨房体系原则和目标,到现在还没有完全根植于主管部门的头脑里。中央所明确的两个体系,还一直在被忽视着。他们一看到保障房问题,就去打压另一个体系,但这样又影响到保障房建设的资金和整个市场。真的把房地产压下来,带来的损害就更大了。由于2007年和08年初的房地产下滑,整个2008年是有史以来第一次出现销售面积和销售额均滑落约20%的年份。房价仍然没降,国内需求不足,加国际上的困难,造成工业企业大批受创,许多人下岗失业,建筑业有2600多万农民工失业。

  《财经网》:于是就出现了当时的中央救楼市?

  孟晓苏:其实当时楼市根本就不需要救,只要把一些严厉的打压措施取消就行,楼市就正常了。

  2008年下半年中央确定要拉动内需,并认为房地产业既能促进投资也能带动消费,采取八项措施拉动房地产,救楼市。于是,第二年经济形势刚好转,就出现了房价报复性反弹。

  好的方案都摆在那,已经有一套完整的思路,但现在主管部门经常是被迷糊的观点所左右,对全盘缺乏清醒的认识。头疼医头,脚疼医脚,结果把一件很正常的事情做得千疮百孔。政策脱离人民群众脱离得太远。06年的国八条,也讲得很清楚,要加大保障房建设,但后来都光说不做。发文件时是清楚的,中央的意图也很明确,但实行起来就是难,地方政府没钱,不愿意做等等原因。我们发的文件都成了画了,我不希望看到国十条、国四条又成为一纸空谈。

  《财经网》:对这一年的调控,您总的评价如何?

  孟晓苏:我最关心也最担心的,就是调控会不会又调反了。

  这次调控,当时提的“口号”是扼制房价过快涨。房价过快上涨的治理办法很简单,就是增加供应量。但现实是每次调控的实质结果,都是反过来的。05、06年的调控,就是通过减少供地和银行贷款,来打压商品房。结果,出现越调控越上涨的现象。当时我将之比作“扬汤止沸”,就是调控调反了。这次,依然如此。

  要拉动内需,中国最大的内需是什么?买房。双轨制一定要都积极推进,不能削长板,要补短板。但一年来的调控忘记了这一点,弄不好会搞成两败俱伤的局面。

  《财经网》:那么房价呢?您认为在调控下,房价会下降吗?您认为下一步还可能会出新的调控措施吗?

  孟晓苏:今年我看不到任何降价的趋势。现在全社会以生产者为敌人,以为压开发商降价、希望他们资金断掉,就能使房价下跌。但是不要忘了,降价会直接损害老业主的利益,可能会引发社会意见和矛盾。因此开发商会想方设法维持价格,宁可给新购房者其他方面的优惠,也不愿意明面上降价。而目前,也看不到供应量明显增加的迹像,所以,不要说降价,即使是对未来房价涨幅是否能真的回落,我都不放心。

  总之,现在的调控,看似砍到商品房上,实际也伤到了保障房,各挨了一刀。走到这个地步,已经背离了国十条和国四条的精神。

  现在的情况大家都看到了,房价没降,供应量在减少。会不会出现09年那样报复性的反弹?不是没有可能。

  如果出现了这种结果,下一步该再怎么调下去?我不知道。确实不知道该怎么调了。


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