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别被“地震论”吓倒 成都房市3月内复苏  

2008-06-09 08:31:04|  分类: 投资工具之房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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成都房市“地震论”

  汶川地震后,在重庆、成都这些受灾地区,外地的房地产开发商会逐渐撤出该地区,外地的住房投资者会逐渐退出该地房地产投资市场,而当地房地产投资者也不敢进入房地产,住房需求也会迅速下降。可见,地震对这些地区的严重的负面影响在灾后不久就会表现出来。而且这种严重的负面影响在未来一个较长时间内根本就不会恢复。

  ——易宪容

  四川、重庆地区属于前期房地产投资热点地区之一。地震发生后,由于受到心理层面的影响,短期内该地区的固定投资有可能受到影响。而且买房人的购房热情会减小,从而使成交量有所下降,四川、重庆的房地产销售有可能在本季度都会受到影响。

  ——中国住宅与房地产研究会副会长顾云昌

  成都、重顾云昌(顾云昌博客,顾云昌新闻,顾云昌说吧)、重庆等地房地产市场恢复灾前水平需较长周期。地震财产损失所造成的心理阴影,将降低成都、重庆等地购房者的购房热情,削弱投资性购房需求的进入,甚至可能出现退房现象,而当地部分投资需求及富裕人群的置业需求还存在外流的可能性。

  ——高通智库 《汶川地震对中国房地产的影响》

  3月内复苏论

  别被易先生吓倒了

  靠脑子吃饭的人要出名,条件有二:第一是要偏执;第二是要敢于把偏执的意见当作真理大声地说出来。

  易宪容是这样一个出名的人。

  他最近又说,地震灾区3年之内无房地产市场。此言一出,确实让尚未从地震的恐惧中回过神来的灾区开发商们,又受了一次强余震;许多投资者也闻言战栗。“专家都说了……”许多人把这作为他们的三段论的大前提。

  当时,一位朋友在QQ上给我发来易宪容上述论断的链接。看完之后我回复:“书生之见。他完全没有看见‘有形的手’。”朋友称是。

  接下来的日子里,那只手就伸出来了,而且出手之大,异乎寻常。一位参与过相关征求意见稿的开发商告诉我,听罢主管部门领导的介绍,他们在座的其他十数家企业老总竟面面相觑,继而咋舌不已。他们表示,这些拟出台的对当地房地产市场的扶持政策大大超出了他们的意料!

  据了解,这些政策涉及购房、土地欠款、开发延期以及财政、金融、税收,几乎涵盖了房地产开发的所涉及的所有环节,既有一揽子刺激消费的政策,也有一揽子意在使开发商免于因灾受困的举措,“其力度之大,史无前例,”这位开发商老总说。他的话也恰好可以用来描述此次地震。

  易宪容大概一直坐在书斋里,目前未见有他到灾区来的报道,所以他可能并不清楚:去年销售面积达到近2000万平方米的成都,除了都江堰、彭州和崇州之外,此次受到汶川大地震破坏并不大,尤其是中心城区,几乎毫发未损。成都中心城区的房屋销售面积去年超过1000万平方米,此番面对92公里之外8级强震的波及而未出现倒房死人,不能不算是一大幸运。这种情况表明,易先生所言的灾区房地产市场其实本来就还存在着,只不过由于地震打乱了人们的正常生活,一时连买手纸都耽误了,何谈买房?这也是一般群众容易被易先生言论惊吓的原因,一般群众能看清当天就不错了,三五年的事,当然应该听像易先生这样的专家的。

  谈到这里,有一个概念可能需要明确:易先生所说的灾区包括成都么?他在文中并未定义,但一般而言,站在易先生的高度所称的房地产市场,一般仅存在于从北京、上海、广州、深圳而下,顶多到南京、杭州、武汉、成都、重庆,像绵阳、北川、汶川、青川这些地方,局外的经济学家和房地产业界一般是不会谈论它们的。由此,作为一个成都人来谈论这个问题,当属对号入座,应该不算浪费表情。

  如果加上传言中 “史无前例”的政策迅速顺利出台的重要因素,我敢跟易宪容打赌:不出3个月,成都房地产市场将会回到正常发展轨道,而且极有可能出现报复性反弹。

  成都房市有何理由崩盘?

  作为离此次汶川大地震震中最近的大城市,在震后不久已经有人对在成都置业提出质疑:“还能在成都买房吗?”“成都的房子还有投资价值吗?”亦有房地产业内人士表示,成都房市将因大地震而持续出现房屋打折抛售等问题,使得房价下跌。更有甚者如易宪容断言,“外地的房地产商会逐渐撤出成都等地房地产投资市场,而当地房地产投资者也不敢进入房地产,住房需求也会迅速下降……而且这种严重的负面影响在未来一个较长时间内根本就不会恢复。”言说种种,似乎成都房市一夜之后就将崩盘。成都房市的发展,真会陷入前所未有的困境吗?如果仔细研究经济背景、政府扶持、开发商决策和消费者的信心等关键因素,就会发现成都房市崩盘之说是完全站不住脚的。

  首先,我们从中央和地方政府对四川的灾后恢复和重建的支持力度,可以预测灾区的经济发展的宏观影响。根据国务院常务会议决定,中央财政今年先安排700亿元,建立灾后恢复重建基金,明后年继续作相应安排,发行赈灾债券可能在3000亿左右。同时,中央财政安排250亿元,加大对抗震救灾的资金投入。5月19日,财政部、国家税务总局发布 《关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知》,要求财政税务机关贯彻落实好现行税收法律法规中,可以适用于抗震救灾及灾后重建的有关税收优惠政策,优惠税种包括企业所得税、个人所得税、房产税、资源税、契税、城镇土地使用税、车船税、进出口税收等。由此我们可以看出,无论从资金还是政策上,中央政府都会维护和促进四川地区的经济继续稳定发展。大量的资金投入和明显的财政政策倾斜,其投入效果对区域经济的影响至关重要,而中长期对四川非重灾区的大都市如成都而言,经济促进作用将更为明显。

  如果仅仅凭一次对成都市区和绝大多数县市区影响并不大的地震,就对其地方的经济发展产生悲观之念,无疑是无知的。事实上,震前就决定在成都投资的众多中外企业,在震后依然保持了对成都的信心,该签的合同照签,该上的项目照上。更多的如百度等多家企业亦表示了投资成都的信心。作为全国第四大航空集团——海南航空公司旗下的企业海航置业控股(集团)有限公司,近日更是首次进入成都房产市场,亦是看好成都前景。

  俗话说“锅里有,碗里就有”。灾后重建,将会是政府部门负主责,重建资金,亦会是政府财政唱主角,但无论是外来房地产开发商和成都本地开发商,都不可避免会大量参与规划、重建项目,这些都会带来巨大的商机。而成都市近期将出台的针对房地产市场的扶持政策更会为这些商机带来实实在在的保障。

  再看开发商方面的因素。大多数有内地或香港上市公司背景的房企,是近几年才转移到成都发展的,很多项目都未动工,即使是在建项目,也没有太大损失。此次地震对成都房产业的在建工程工期产生了一定的影响,但仅仅20多天后,成都五城区的九成建筑工地就已经复工,工程工期方面的压力得到了有效释放。从房市的短期销售上看,由于灾区民众的心理影响,购房需求将明显缩减,但从中长期来看,地震后的重新置业是成都房产行业的有利因素。此次成都市及周边近郊地区经受住了地震的考验,以事实证明了这是安全地带,因此,四川省内受灾较为严重的地区有余力购房者,将加快在成都地区置业的步伐,为成都及周边楼市带来需求和购买力支撑,这是成都房地产业面临的一大发展机遇。

  至于地震之后,建筑抗震标准会更严格执行,开发商亦会面临开发成本提高的潜在风险。但这一点,也不会从根本上改变开发商的投资决策和逐利冲动。

  最后来看购房者的因素。从政策扶持层面,购买房产将会获得比以往大为优厚的政策,这无疑将直接减少购房的支出。同时建筑抗震标准的严格执行,也将使购房者得到更为放心的物业。还有一个关键因素,那就是成都房地产市场刚性需求非常强,很多购房者购买房屋都用于自住或是改善居住环境。成都市及周边近郊地区在此次大震后经受住了考验,又能够买到更为放心的物业,购房者又什么理由不继续他们的计划呢?

  无论是从经济发展的宏观层面,还是政府扶持的决心和力度,开发商面临的市场机遇和购房者对成都楼市的信心,稍微有点判断力的人,都不难看出成都房市具备持续健康发展的关键因素。叫嚷“成都房市将崩盘”者,可以休矣。

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