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日志

 
 

从“两会”看楼市三大风向标  

2008-04-02 21:51:27|  分类: 投资工具之房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年的全国“两会”圆满结束了,而在这次会议中,房地产无疑又成了大家关注的焦点。我们可以发现许多代表、委员都围绕这一问题展开了热烈的讨论,并提出了许多相关的建议。而远在北京所发生的这一切,其实也引起了许多购房者的关注,张辉就是其中的一位。他说:“‘两会’可以说是我们国家政治生活中的一件大事,其中往往也会透露出许多政策信号。而且很多信息都是打提前量的,对于我们进一步了解后市的政策走向会具有不小的意义。”的确,张辉的话是没有错的,人大代表、政协委员往往都是各个领域的一些“大腕”,他们的建议不少都极具前瞻性,也是关注民生的体现。而在另一方面,不少代表、委员本身就是政府官员,这样他们的言论也就具有更高的含金量了。那么,在这次的全国“两会”中又可以发现一些什么样蛛丝马迹,它们会给我们带来一些怎样的提示呢?

楼市拐点并未出现

   2008年初,随着相关调控政策的出台,楼市的成交量也出现了大幅下滑的情况。于是一时间,有关于楼市拐点的争论也是时时不绝于耳,市场各方为此也是大动干戈。而从“两会”代表委员的具体言论来看,所谓房价拐点的说法并没有得到认同。

     “现在最重要的是要大力建廉租房,没有廉租房,哪来的房价拐点?”全国政协委员、北京大学光华管理学院名誉院长厉以宁在回答房价是否出现拐点时说。中国海外集团有限公司副董事长孔庆平认为,目前的中国房地产市场很不均衡,每个城市处于不同阶段,不可能泛泛说大拐点出现,这不客观也不现实。为什么有人要这样说?这只能说这是一种老谋深算的做法,更重要的目的是在商业上。就房价而言,孔庆平预计有些城市将回归理性,有些城市还将向上发展。  

  大连万达集团股份有限公司董事长王健林对于当前的降价则发表了自己的看法:“据我了解,大开发商降价只有万科和绿地。而且绿地只在上海某一个楼盘降价,万科是存量房降价,是尾盘降价,都是两三年前拿的地,利润空间大,这样做是为了尽快回收现金流。”而全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海对记者直言,万科仅是微小降价,是一种企业行为,很可能就是营销策略,降价促销。“他买的地比较多,降价可能是为了回笼资金。”至于其他开发商会不会跟风降价,郭松海认为不会,他说:“万科的降价是很微小让利的降价,而且据报道,条件很苛刻,一个星期内放款要到位,楼层都是高层楼房五六层以下的,位置也不好,一般人谁愿意去住?我认为这就是企业的营销行为。大范围大幅度降价?还不至于到这个情况。”

  来自权威政府部门的说法则更为直接,建设部副部长姜伟新日前表示,“我们不提拐点这个说法,也不同意拐点的说法。”至于房价是否还会继续下降,姜伟新表示房价问题很复杂,要综合多方面因素。

平抑房价上涨仍是热点

  而从“两会”期间各方的观点来看,总体来看房价长期上涨的压力依然强烈,由此平抑房价的上涨仍然是未来的一个政策导向。郭松海是连任三届的老委员了,今年“两会”他提出了几个办法可以平抑房价,如政府加强对土地市场的监管,闲置土地的清理,以及增加市场供应。同时,调整住房市场的供给结构,增加保障性住房供给也是必要的,使套型建筑面积90平方米以下住房所占比重达到70%以上,可达到平抑房价的目的。他提出,大家的心理预期要放低,期待抑制房价的涨幅比期待大幅下降更理智也更容易实现。

  总体来说,住房保障政策的落实将会是今后的一个突出政策趋向,也会成为我们未来调控措施的着力点。国务院总理温家宝强调,今年要采取四项措施:一要健全廉租住房制度,加快廉租住房建设,增加房源供给,加强经济适用住房的建设和管理,积极解决城市低收入群众住房困难;二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应,建立多渠道投融资机制,通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题;三要综合运用税收、信贷、土地等手段,完善住房公积金制度,增加住房有效供给,抑制不合理需求,防止房价过快上涨。四要加强市场监管,严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。

  显而易见,未来住房保障政策如何进一步实施展开无疑是购房者最值得关注的一个焦点。对此赖明委员认为:“政府的住房社会保障责任没有完全落到实处,一些地方政府片面追求GDP快速增长,把住宅与房地产业当作拉动经济、增加财政收入的重要手段,只重视房地产的商品属性,而忽视住房的保障品属性。”而全国政协委员、上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭则提出,目前“住房保障条例”草案正在前期的讨论过程中,这将是具有法律效力的行政文件。 

  而作为开发商,上海复地集团主席郭广昌对于住房保障也颇为推崇,他说,政府应该做的是让那些真正住不起房子的老百姓住上房,所以,他主张目前政府应该大力发展廉租房,同时,老百姓也不要把期望值定得太高,很难要求一下子就做到让所有人都买得起房子。他说,从全世界来看,由政府出面保障低收入者住房是普遍的。对此,郭广昌进一步建议并解释说,目前应该首先解决让所有人能有房子住,而不是非得要求房子的所有权是他们的。而即便是买房也不要一窝蜂,“有条件的可以买好的,没条件的买差点的,一步步来。”   

市场调整是买房好时机

   那么在这样的市场大背景下,购房者究竟应该有一个什么样的应对策略呢?综合各方面的观点来看,当前出现的市场调整反而提供了一个购房的好时机。另外颇值得我们关注的是,建设部副部长姜伟新在“两会”期间曾表示:“在没有出现必须要出台政策的前提下,我们近期不会出台新的调控政策。”这反过来也给了我们这样一个提示:既然市场已经出现了调整,就没有必要继续对其“打压”了。

  全国人大代表、建业住宅集团(中国)有限公司董事长胡葆森日前在接受采访时预计,“房价调整还将持续一年”。他表示,房价的调整既然来了,就不会很快地过去。但因为有刚性需求支撑,市场不会垮掉,更不会像专家说的泡沫要破裂。他相信中国房地产市场在未来20年乃至更长时间,随着中国城市化主题不断地推进,都会是一个朝阳产业。

  全国政协委员、祈福新邨房地产有限公司董事长彭磷基在接受记者采访时表示,广州市政府已经通过采取多种措施调控房价,而当前广州市楼盘成交价及成交量都有所下落也是比较合理和稳定的,因此建议“没有买的话就快点去买,现在正是很好的价格”。

  对于最近引人关注的万科老总王石所提出的“三四年再买房”的观点,同样也是开发商的郭广昌则提出了自己的看法,他认为,这些其实都该让市场主体自己决定,现在这个时候劝别人别买房,无非只有两个理由:一是以后房价会更低,二是房子质量更好,而关键其实还在于前者。对于未来房价的走势将如何演绎,郭广昌表示,从他个人的判断来说,房价长期的趋势是稳中有升,大跌的可能性不大,支撑这一看法的基础是我国人口多土地资源少这一长期瓶颈的存在。“如果是我的朋友要我给个意见的话,我会告诉他,如果你能够确定你贷款后是长期有能力供得起房子的,那你现在就买。但是,我是反对那些能力没具备也盲目去买的,以及一些人过度投机的行为。”他说。

  因此,对于广大购房来说,在当前的市场情况下也要多关注楼市的变化,多做横向和纵向的对比,尽可能地发现市场中的价格“洼地”,从而找到适合自己的房子。

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